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宅地建物取引業を営もうとする場合には、宅地建物取引業法の規定により、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けることが必要です。
■宅地建物取引業（宅建業）
宅建業とはいわゆる不動産業のことで、宅建業を営むには、宅地建物取引業に基づく免許が必要となります。
免許が必要となる宅建業とは、「宅地又は建物について自ら売買又は交換する行為」又は｢宅地又は建物について他人が売買、交換又は賃貸するにつき、その代理もしくは媒介する行為｣を継続して行い、社会通念上、事業の遂行と見ることができる程度のものをいいます。
■宅地建物取引業免許の種類
宅建業免許は個人又は法人で取得することができます。法人の場合は事業目的に不動産の売買、賃貸及びその仲介等の記載が必要となります。
宅建業の免許には２種類あり、1の都道府県の区域内にのみ宅建業を営む事務所を設置する場合はその都道府県知事の免許が必要になります。複数の都道府県に事務所を設置する場合は国土交通大臣の免許です。
■宅地建物取引業免許の要件
①独立した事務所を有していること
賃貸の場合は事務所として使用することを許可した契約書等が必要となります。
②常勤の専任取引主任者がいること
各事務所には宅建業に従事する者５人につき１人以上の常勤の宅地建物取引主任者を設置する必要があります。
③役員等、専任取引主任者が欠格要件に該当しないこと
■宅地建物取引業免許申請の流れ
書類作成
↓
免許申請
↓⇒この間、書類の不備があれば再作成
審 査
↓⇒審査期間は受付後約30日
免 許
↓
保証協会への加入又は営業保証金の供託
↓
供託済みの届出・免許証交付
↓
営 業 開 始
■宅地建物取引業免許申請に必要な書類
都道府県により多少異なりますが、概ね以下の書類が必要となります。
（1）免許申請書（第一面～第五面）
（2）案内図（事務所付近の地図）
（3）宅地建物取引業経歴書
（4）誓約書
（5）略歴書
（6）相談役及び顧問（法人の場合）
（7）5％以上の株主、出資者の住所、氏名等
（8）専任の取引主任者設置証明書
（9）宅地建物取引業に従事する者の名簿
（10）事務所を使用する権原に関する書面
（11）資産に関する調書（個人の場合）
（12）専任の取引主任者の主任者証のコピー
（13）専任の取引主任者の直前の勤務先の退職証明書（一定の場合）
（14）身分証明書
（15）登記されていないことの証明書
（16）略歴書
（17）代表者の住民票（個人の場合）
（18）登記事項証明書（法人の場合）
（19）貸借対照表及び損益計算書（法人の場合）
（20）納税証明書
（21）事務所の写真
（22）事務所の平面図又は間取図
（23）役員等氏名一覧表
■免許申請にあたっての留意事項
要件のひとつに『独立した事務所』があります。
自分で申請する場合これはかなり大事なポイントで、申請窓口でもしつこく確認されます。ことに、住宅の一部やフロアーの一部を事務所とする場合には“独立性”をしっかり主張できないと受理は難しいかも知れません。
そのためには、間取図をできるだけ詳細に描き、事務所以外の部分と明確に区切られている、事務所としてのみ使用できる状態にあるということを示す必要があります。
□事務所の写真のチェックポイント
・建物の全景外部
絶対に余計なものを入れてはいけません。必要なもののみはっきりと。商号は登記簿通りに表示しましょう。
・建物の入口、事務所の直接入口
商号の表示がはっきりとわかるように。間取図とあわせてどの角度から撮ったものかわかるように。
・事務所内部
机、椅子、電話機（いかにも固定電話というものがよい）などが写っているもの。
事務所として使用できる状態であるかがポイントです。これも間取図とあわせてどの角度から撮ったものか、写っているものや扉は間取図のどれなのか質問されるかもしれません。ちゃんと答えられるよう準備しておいてください。
いつも見ているものでも、突然どれですかと聞かれると戸惑ってしまうかもしれません。
・損益計算書について、聞かれるかもしれません。わかる範囲で答えられるように整理しておきましょう。
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